재개발, 재건축에 대해 파헤쳐보자

안녕하세요^^ 디두도입니다~

 

오늘 짚어볼 주제는 재개발, 재건축입니다~!

새로 지은 주거용 부동산들이 점점 안정, 노화 단계를 거치면 재건축을 하게 되고, 지역 어느 한 곳을 통째로 재개발하는 경우가 많은데요~

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그렇다면 여기서

재개발이란 무엇일까요?

도로와 상하수도 등 기반시설이 열악하거나 노후하고 불량 건축물이 밀집해있는 지역에서 주거환경개선을 위해 시행하는 사업을 뜻해요!

 

재개발의 경우 공공사업의 성격을 띠고 있다는 점에서 민간 주택사업의 성격이 짙은 재건축과 차이가 있다. 또한 기존 주택 세입자 처리와 관련해 재개발을 공공임대주택 또는 공급 자격 없는 세입자에게 3개월분의 주거대책비 지원 의무가 있으나, 재건축 당사자 간의 주택 임대차 계약에 따라 개별적으로 처리된다.

 

정비구역 안에서 관리처분 계획에 따라 주택, 부대-복리시설을 건설하고 공급

불규칙한 토지를 공공시설의 배치에 맞추어 정비한 후 되돌려주는 공급

 

주택 재개발사업은 토지소유자 등의 조합이 시행하거나 지자체 또는 주택공사(LH, SH공사)와 공동시행 가능

(공동사업시행 시 조합원 1/2 이상의 동의 필요!)

 

그렇다면

재건축이란 무엇일까요?

노후, 불량 건축물이 밀집되어 있는 지역에서 주거환경개선을 위해 시행하는 것을 의미해요!

(많이들 보이는 허물어져가는 아파트들이 재건축대상에 속합니다~)

정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역(주택법 건축법에 의한 사업계획 승인을 얻어 노후/불량 건축물에 해당하는 구역)으로 관리처분에 따라 재건축하여 공급하는 사업입니다~~

 

 

재건축 사업의 대상은?

•  노후불량 주택으로서 공동주택(예외적으로 단독주택 포함)
•  공동주택(300세대 이상), 단독주택(200세대 이상)
•  부지면적 1만 m2 이상, 안전진단 실시 결과 2/3 이상의 주택이나 주택단지 재건축 판단받은 지역
•  (단독주택은 노후, 불량 건축물이 해당 지역 안의 건물수 2/3 이상인 지역)

 

주택 재건축사업은 해당 구역에서 추진위원회를 구성하고 '재건축 결의'를 해야 해요.

재건축 결의가 효력 얻기 위해서는 전체 구분소유자 4/5 이상, 각 동별 2/3 이상 동의 필요합니다.

이후 결의가 되면 안전진단 절차를 받아야 하고, 재건축 가능할 경우 조합 설립해 재건축 사업 실시하게 됩니다.

 

노후, 불량 주택의 요건

•  건축물 일부가 멸실되어 붕괴 또는 안전사고 우려가 있는 경우
•  20년 이상이 경과되어 과다한 수선유지비나 관리비용 발생하는 경우
•  20년 이상이 경과되고, 주거환경 불량하여 재건축 후 큰 효율성이 예상되는 경우
•  시장, 군수, 구청장 등이 재건축이 불가피하다고 인정하는 경우
•  재해위험이 있다고 시장 등이 인정하는 단독, 다세대주택의 경우

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재개발 재건축의 차이는 무엇일까요?

 

첫 번째, 조합원 및 사업시행 주체가 다릅니다.

재개발 사업 같은 경우는 열악한 기반시설인 곳으로써 사업을 스스로 진행하기 어려운 경우 정부의 도움으로 진행하는 공익적인 사업이므로 세입자들에게 이점이 있습니다. 하지만 재건축은 해당 지역 토지와 건축물을 가지고 있는 소유자가 진행하는 사적인 사업이므로 각자 세입자와 정보를 공유하며 알아서 주택임대차 보호법에 맞게 진행해야 합니다~!

 

두 번째, 수용 가능성의 유무입니다.

재개발사업은 재건축 사업에 비해 공공, 공익성을 갖춘 사업입니다. 관리처분계획인가 후 철거단계에서 거주하는 사람이 있다면 수용할 권한이 있지만, 재건축사업은 수용이 불가합니다.(명도소송으로 진행)

 

세 번째, 안전진단 유무입니다.

도시 및 주거환경정비사업 기본계획 수립 → 정비계획 수립( 재개발사업)

도시 및 주거환경정비사업 기본계획 수립 → 안전진단 → 정비계획 수립(재건축사업)

구분	재개발	재건축
대상	단독 밀집	공동주택
목적	불량주택 및 공동시설 정비	노후, 불량주택 재건축
지정 요건	- 노후, 불량주택 밀집지역 - 순환재개발 시행을 위한 주택건설 필요한 지역	- 준공 20년 경과되어 재건축 효용증가가 예상되는 지역 - 훼손, 일부 멸실되어 안전사고 우려있는 주택 - 재건축 불가피하다고 시장이 인정한 주택
시행 주체	- 1순위 : 토지등의 소유자, 조합 - 2순위 : 지자체, 주공, 지방공사, 토공 - 3순위 : 법인, 부동산 신탁회사, 50%이상 토지소유자로 추천 받은자	재건축 조합
공급 대상	토지/건물 소유자 세입자는 임대주택, 잔여분은 일반분양	조합원 잔여분 일반분양

 

 

오늘은 재개발 재건축에 대해 자세히 알아보았습니다~ ^^

다들 정보 잘 알아두시고 좋은 부동산 투자하세요!